2013年11月14日城市超高层建筑分论坛实录(二) - 绿色建筑整体解决方案领导者|中国建筑科学研究院上海分院-绿色建筑认证|绿色建筑设计|LEED认证|LEED咨询|生态城市规划咨询顾问
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2013年11月14日城市超高层建筑分论坛实录(二)
日期:2013-11-14

   【远大嘉宾】:补充一下,因为节能里面主动节能也是非常关键。我刚才提到一个双层

  幕墙他也是主动节能的一个品种。还有一个我们再生能源的利用。因为过去我们总是强调用要全部用,我们现在强调是200×200光伏发电来驱动这样装置。那么他能产生一个非常好的杠杆效应。因为他的花费很少,但是他的节能效果会大大改善。所以我们理念上如何主要利用这个方面,还有很多类似的一些杠杆效应比较明确的一些案例。

  作为一个绿色工具的使用,我们刚才提到一个BIM,上海中心也在用。绿色建筑里面减少现场的浪费也是非常重要的一个概念。还有一个缩短工期,因为BIM他本身可以做到这些过程更加有效。因为上海中心20300多个板块,没有一个板块是一样的,他错误率比较低。这样可以缩短工期,降低时间成本,可以减少浪费。因为这也是一个绿色建筑非常重要的方面。

  【姜平】:因为时间关系,我们把下边的时间环节交给问答,在座的朋友有没有什么问题?

  【观众】:我是新世界华南的。我想问一下,因为华南地区今年出了一个新的规范,是关于节能的,关于遮阳的。现在对节能的要求在对于华南地区,包括广东、还有海南都有这样的情况。就是对节能要求更高,要求要做遮阳。

  我想问一下,特别是对于远大。因为现在确实也发生的很突然,是今年6月1日广州地区才开始实施这个规范。特别在做住宅建筑上面做遮阳很麻烦。你说商业建筑做遮阳没有什么太大困难。你们在做这种这样上有没有一些新的,或者你们有没有在新的项目上这样的情况?

  【远大嘉宾】:因为这个问题也有一定的普遍性,也非常重要。因为节能里面这个是非常重要的一个主动节能。这里面有几个思路可以借鉴。

  第一,现在玻璃材料的技术发展非常快。例如使用一些双元玻璃、三元玻璃,他也可以得到一个比较良好的系数。利用三元玻璃他的遮阳。他是一个遮阳性的遮阳玻璃,他玻璃本身就可以达到0.31,或者是非常好的效果。这样就通过一些玻璃品种的选择,甚至使用一些双层玻璃,两层玻璃里面都带膜。这种方式你可以提高遮阳系数,大家会得到比较好的透

  光效果的前提下。这样他可以满足这样的一个要求。因为你刚才提到的问题,这是现在领域里面最关键的部分,这是第一个手段了。

  第二个也可以采用一些动态的节能。举个例子,我们遮阳板平时是一个固定的,需要的时候他可以带一个角度。他的动力来自一个小块,就是光伏发电,甚至风力发电。因为阳光最强烈的时候,您的发电量最多的时候,而且用一个比较要的光伏发电驱动他的话,他的投入产出也比较高。那么这种方式也可以得到一个动态的节能。

  第三、使用一些双层幕墙的理念来做,不是说双层幕墙就一定很贵。我们岳阳广场,他是双层幕墙里面放了一个8毫米的单片玻璃。然后他可以打开清洗里面的。这个可能一平米增加3、4百元左右,但是可以达到一个双层的舒适和节能。所以双层幕墙这样一个理念来设计也是一个解决方案,内部可以放一些遮阳装置,这个遮阳装置的调节可以达到比较好的效能。

  还有一个策略上可以采用一种调整窗墙比,墙更多一些。因为刚才李先生是一个虚拟,但是他有一定科学性,你计算跟不计算是不一样的。反过来没人规定这个比例到底是多少,谢谢。

  【观众】:我问一个关于超高层中央空调的问题,在湖北武汉这种地区,超高层200米,因为现在营销特期望一个写字楼,一个公寓,我有两个200米的楼。建筑立面如果说采用营销喜欢用变频多联机,就是VRV系统。但是变频多联机如果设置的话,外机只能放在闭端层。我想跟各位嘉宾讨论一下,就是类似这种系统,200米高有没有变频多联机做的成功的?因为他外机上下的还有噪音影响。同时如果要是你们选择的话,你们会怎么选择系统?谢谢。

  【姜平】:今天这儿没有设备工程师,这个问题非常专业。

  【观众】:或者说客户营销角度,你们有没有做过类似这种200米高,采用还使用多联机使用起来客户比较成功,他的噪音也能够忍受。你提的是VAV还是VRV?

  【观众】:VRV,营销主要考虑他启停方便,他加班使用起来很方便。这是相比中央空调的优势,但是他别的缺点很多,包括舒适别和振动噪音的分散。

  【姜平】:这个是做过的。

  【观众】:在这些地方有哪些是成功的,集中放在闭端层,而不是每层分散放。如果每层分散放还可以。但是集中放在闭端层这个问题可能就比较大了。

  【姜平】:我们是有过分层设置的先例的。

  【嘉宾】:我认为分层设置这个问题不研究,分层设置这个问题应该把技术和建筑结合起来。但是现在的问题是建筑是一个盒子,他没法儿分层设置,他只能集中放在闭端层,在这种形态下。

  【远大嘉宾】:这个问题我不是专业,但是从外维护体系角度因为遇到过这样的问题。一个是集中放到一个设备层里面您主要担心噪音,噪音有集中传播。一个是通过楼板,还有一个是通过空气传播。这里面一个是外空气传播这一部分我们也做过一些项目里面,他上下双楼层他的隔声量提高到40分贝以上甚至更高。因为这个结构是可以做到。我们香港机场做到了50分贝,因为这个是我们迄今为止的一个隔声量最大的一个项目。一般正常来讲都是37分贝是比较好的。那么这部分有必要适当提高,利用提高到45,尽管他玻璃的厚度,密封材料的改变等等,但是空气传播部分还是可以非常有效的阻止。

  第二部分通过振动传播部分,因为这个可能建筑结构更熟悉一些,但是这部分我们也有一些项目减震的方式把他降下来。这样的话整个上下楼层可以得到比较安静的环境,这个也是一个解决的思路之一。谢谢。

  【姜平】:行,今天我们的嘉宾讨论环节就到这儿。谢谢大家。

  【缪亮】:大家好,下面一个环节我们请通用电器照明技术支持经理李牧先生给我们讲《商业办公照明,每一个商业照明都在读书独一无二的故事》,大家欢迎。

  【李牧】:我快速的讲一下我们今天这个环节,让大家可以早一点休息。每个《商业照明会讲述自己的故事》,我相信希望每个人都不希望自己穿的衣服,特别是女士不希望跟别人重衫,衣服不要跟别人重。我相信商业楼也是一样的,希望他的照明跟别人是不一样的。难道能够展示他自己的风貌。那照明空间发展到现在为止,从以前的封闭式、到开放式的,到现在的个性式的。也就是说现在我们的这些业主越来越个性化了,他们希望更个性化的一些设置。

  那么从照明角度来讲,就像我们的需求一样有不同的需求的。首先是功能性,办公空间可以满足基础的要求。接下来是舒适性了,那么在舒适性这个环节里面,员工在里面工作但是我心情愉悦。再上升一个台阶到观赏性,员工即使法国工作也愿意待在一个办公室里面。再上升一个层面就是一个文化性了,就是说我们的整个商业空间是一个文化,他可以为后人留一些东西,他是一个地标表性的建筑。

  那这些功能性、舒适性分别对应什么呢?功能性首先可以保证商业低产可以卖掉或者可以租出去。舒适性是为了我们的使用者在里面待的束缚,是为使用者增值的。那么观赏性呢,他可以让我们的地产的形象增加。那么到了文化性这个层面,可能这个城市里面所有人都在讨论这栋楼是非常漂亮的,非常有特别,他的光满足了这个要求。

  那么我们在做这个照明空间的里面要关注几个因素,事实上他是三驾马车的,效果,成本、维护,他们之间是有矛盾的。但是我们要做的事情就是在方案里面找到一个可以平衡这三个之间矛盾的一个方案,具体的已经有机会再跟各位探讨。我今天会分成三部分跟大会相结合,一部分是建筑,光是为了体现建筑的,接下来是设计,然后是效能,我会简单的介绍节能这一块。

  我首先从室内开始,由内而外。就像我刚才说到的,其实我们人最能接受的应该是自然光,我们人是从自然光里面进化过来的。所以他对不同的光线,外部的自然光线对他是有影响的。这个照明也是一样。我一直很喜欢一句话叫“道法自然”。照明也有他的道,他应该跟他规律结合在一起。如果是偏冷的,冷光的话人会感觉比较孤独,如果是中性的话人会感觉到比较友好。如果是照明比较高、而且比较暖的情况下,你会感觉到比较闷热。如果说比

  较暖,而且照度比较低的话,你会感觉大比较柔和,比较平和,比较舒适。那这个是我们酒店里面为什么喜欢用这种,就是这个原因。而在办公室里面,可能在这个区域里面落的会比较多一些。

  经过大量的调查,可能在大空间区域里面,3500K到4000K是比较受欢迎的,。但是现在LED有一个问题,大家多讲节能,各位也LED非常多,LED是有矛盾的。他越做暖色温,他的光效越差,他越做冷色温他的光效就越好。那怎么样合理的来规范LED的色温,就是我们目前在这个行业内需要做的一些工作。

  事实上LED他有一个最大的优点,有些LED是可以调色温的。我们一天从早上到晚上,一天当中天空的颜色是发生变化的,早上会暖一点,到了中午冷一点,晚上太暖一点。所以今后的办公室有可能做成人在办公室里面可以感受自然光的变成,就是你的色温是发生变化。我会从早上办公室员工进去,跟一个暖色温到中午的冷色温到最后下班的暖色温的变化。甚至有时候员工如果比较疲劳的话,他可以让他色温发生一些变化,这样的话,员工工作的动力或者他的疲劳度可以得到有效的缓解。

  那么作为空间氛围他也是有区分的,如果我们在这个里面顶面和周围的墙壁照的比较亮的话,你会感觉到这个空间比较宽阔,比较有活力。这个是我们希望在办公室里面做到的,我们希望员工有活力。如果说整个空间、墙壁和顶部都是比较暗的,他地板比较亮的,你会感觉到比较狭小的空间,比较私密。当然还有一些其他的案例,这些都是不同的空间给你造成的心理暗示。所以我们的照明也是希望从人性化的角度来考量这些人的因素问题。

  我今天不想讲太多大道理,我只想用例子来告诉大家这些内容,所有的例子都是GE的项目,他是爱迪生奖。我简单介绍一下爱迪生奖,爱迪生奖是为了鼓励全球在照明设计,照明应用上面,包括节能上面、应用上面比较领先的项目。所以我们这些项目大部分是国外,当然也有中国的。我希望中国能够崛起,希望再中国跟各位合作诞生出自己的爱迪生奖。

  这个案例可以看到从顶部延伸到底部,就像我们的天空一样,我们的天空一直是延伸到我们的天平线的,所以你会感觉到天空非常的宽阔。而且他大胆的使用了条形灯,非常有规律的排列在一起,让你感觉到非常有序。那么这个灯光他作了一些特殊处理,让他把这个光

  匀开来。所以他的顶面你也可以看到,他是整个底面都会照亮的。所以这个设计是非常愉悦舒服的,给人一种大气的感觉。

  这个是美国VOT总部大楼,这个是他的客户洽谈区。你可以看到他在顶部利用了一些直接和间接照明相结合的手法。他不光是把地面照亮了,而且他的间接照明可以把我们的天花板照亮,因为有时候天花板是做的非常漂亮的,或者是非常有造型的,这个时候千万不要忽略它。那么在你的视觉的中间区域做了一个很大的幕墙,他这边打了很多网孔,是一些户型的网孔。他对光源的要求是非常高的,你这个光源得沿着这个弧形走的,而且又不能排的太密,否则的话太费钱了。

  这个使用的是LED,只在整个灯下的上层和下层布置了LED。没有用到导光板,把整个灯箱全部打通。这样啊的话,客户走进来会感觉到你的公司是一个全球化的公司。当然我们不要忘记整个画面的地板部分,他在沙发的最下面合理的利用了凹槽的部分,可以达到见光不见灯的效果。你可以看到他下面也布置了软性的LED灯带。这样的话,在整个画面感觉他是没有冷场的,非常舒适。

  这是一个办公的区域,一眼就能看出来是非常欧式的,欧洲是非常喜欢用间接照明的一个地区。你可以看到他的天花版上面是没有灯的,这就是间接照明。因为他的天花板本身是有带弧形的,因为这个是一个平面图,你看不到3D效果。那么。怎么样又能够让天花板体现出来又能够照亮呢?他们把这些灯布置在这些写字楼的上台,然后通过天花板的反射掉下来,这样天花板的造型能够体现出来了。同时,我们下面的照度也达到要求了。而且你人员在里是找不到灯的。

  其实一个好的设计,你有时候走进一个办公室,这个灯在哪里?说明这个设计还是到位的。可以看到就是我刚才说到的,他的格局就是员工是在窗户的周围的,老板是在中间的。老板还是比较照顾他的。上面做了一个顶天棚,就像天空一样,模拟天空的颜色,整个办公室都会照亮。

  这是一个大空间的格局,美国的思维方式是非常发散的。他是大胆的把整个底面不用玻璃覆盖住了。他这个材料是让进来的光可以有效的屏蔽,出来的光也可以有效屏蔽。他的通风口末浸染是放在这个正中间的,这个大型柱子都是他的通风口,排列的很有序。我的照明灯具放在上面,用高效的陶瓷金乳灯来照亮地面,因为陶瓷金汁灯效率是非常高,而且亮度是极高的。而且他可以找到灯具的小型化。这样的话,你的天花板就显得不是那么零乱,而且看上去非常舒服。那么你要想这个横梁的光哪里来的?这个不是效果图,效果都是可以编的,这个是没办法编的。他的灯光来自于他的通风口上部安装的灯具,这样的话,他就把真个横梁也打亮了。这是一个非常巧妙的手法,合理的利用了通风口。

  这是一个联邦国会,一个会议室。他客户的需求是希望我这个空间不要有太多的眩光。而且要开会的时候桌子上要尽量的简洁。后来他们把整个摄像、灯光全部集中在这个圆环上把它吊下来。吊下来以后,跟下面的这个建筑系统很好的呼应在一起,起到了一个画龙点睛的作用。同时你开会的时候人站在这边,事实上你是看不到这个灯光的,很好的控制了眩光。把各式各样灯光集中在这里面,非常漂亮。

  这是一个走道,感觉到走进非常舒适,他越来越多的引用了间接照明的手段,让人有一种愉悦的感觉。他顶上适当的补了一些灯光来照亮这个侧墙。其实人走进去,能看到就是你需要打亮的地方—测墙。而且他这个地上的沟槽很好的起到了引导性的作用。

  接下来走到室外篇,刚才室内主要是使用,就是你走进去能够宣传你企业的文化,到了室外篇是城市里面每个人都看到的的,如果你做的好,真是能够招商引资,每个人都会讨论他。就像我们上海中心,或者其他的一些地标性的建筑,每个人都会讨论他。同时他会突出你企业的文化,同时对这个企业建筑设计思路也是一个很好的体现。

  作为室外部分我们要注意一个问题,因为他是需要防水的。因为灯一直是在外部的,质量是非常重要的。同时要做到见光不见灯,有时候光南京路的时候晚上了是很漂亮的,但是白天很多很大的光具摆在那边,一下子就影响了这个建筑的原貌了。所以光一定要跟照明的器具在白天也要跟我们这个建筑结合在一起,成为建筑的一部分。

  另外一个就是减少光污染,这个是跟节能相关的。有很多灯全部不计成本要把它打亮,结果全往天上打了,很多光都浪费掉了。说明你对光没有很好的驾驭,没有精确的控制光,让他去不该去的地方。

  我这边同样有几个例子,这个是北京的新保利大厦,这个是获得LEED奖的。你看到他整个立面都是用T5荧光灯管做的。然后把内透光出来,同时用了一些高压纳灯,因为这个图片里面看不到,他事实上还有一面幕墙,把整个墙面打的非常精准,没有太多的光溢到天上去的。当时就有“土豪金”的概念,非常的金碧辉煌。

  这个是一个演艺中心,他是一个内光外透。可以看到他内光外透要做的话,就是把你建筑里面、墙面、顶面都要注意到他的设计,要把他打亮。同时,适当的勾勒一些线槽灯,这样在远处的话感觉他是非常舒服的。同时他在一些外侧很好的利用了这个扶手,在扶手上面可以装一些灯光。你没有看到任何的灯具吧是不是?但是我走到这里,一方面是提供了功能性的照明,同时跟这个建筑很好的呼应在一起了。

  这个美国和平研究所,这个客户他当初的要求是希望我是一个没有夜晚的中庭,他中庭是很大的中庭。所以他当中放了一个很大的膜,这个膜白天有光可以进来的,同时通过这个镜面以进去的。到了晚上,这个膜和上面的玻璃排了T5的灯光,这个膜晚上也是发光的。所以人在这个空间里面晚上也能够感觉到和他白天是一样的,所以他跟自然很好的结合在一起,是一个没有夜晚的一栋楼。同时在外面也放了一些勾勒性的线槽灯,也做的非常漂亮,也是跟这个建筑很好的呼应在一起。

  这个是一个纪年礼堂,他用了很多地埋灯来洗这些柱子。这个是用非常窄的光来均匀的洗,这个对配光是要求非常高的。因为很多光可能打到这里就不亮了,这个大家一定要注意。这就是我为什么不要完全只看效果图,你这个计算也是非常重要的,你的每一个计算点的值是要非常逼近的。所以你看到他整个细节打亮了,包括顶部的,整个楼宇里面有亮有暗,光影交错,非常有层次感。

  最后我想说千万不要忘了在楼上打上你们的商标,因为这是一个千载难逢宣传公司的好机会。所以我们也给大楼宇提供这种标识的解决方案,以前是用荧光灯管做的,但是这种东西的难度是在于他的维护性非常难。所以我们用LED放在这个雅克立白把他透出来的,寿命非常,可以做到5万小时。而且你一定要注意他的颜色的均匀性,这个非常重要。因为这个是公司的金字招牌。

  节能部分他是一个系统功能,从设计到调光系统,高效率、电器系统。最终是为了利润,为了让我们的办公室更增值,为了让我们租金可以更上一个台面。当然我们也要跟灯光控制结合在一起,包括我今天看到一个停车场,停车场也可以用一些人感光控控制的这种系统。包括遮阳板,我们的控制系统应该跟遮阳板结合在一起。就是太阳起来的时候这样板遮住,可能你要适当把你的灯调暗一点。等到太落山了,你的遮阳板要完全封闭住,防止里面的光出来,然后把这个灯光调在最亮,这个是跟整个系统结合在一起的效果。今天时间关系也不能展开了。

  我这边有四个说法,第一,LED是节能的,但是不是所有的LED都是节能的。然后,也不是所谓的传统灯具都不节能的,像现在的T5灯光,还有一些高压气体放电灯,CMH陶瓷金乳灯,同样有他生存的道理,存在必定是合理的。你想象看,那个白炽灯从爱迪生发明到现在没被淘汰吧?他还是有他的一点优点,比如说白炽灯他的光谱是光谱的,他是最接近太阳光的光。而LED他的蓝光可能会多一些,他的红光会少一些。在表现你材料的时候,要体现红色的布面的时候,你的LED如果不做特殊处理的话,LED会是有欠缺的。

  然后千万不要为了节能不节钱。我举太阳能生产那个硅,事实上他的能耗远远大于你能够节能的能耗,有可能是这样的。最后不要因为节能牺牲效果,现在很多道路就把亮度降低了,LED上去了,亮度降低了,同时也节能了。但是这是以牺牲亮度为代价的,千万不要做这种事情。

  照明是大家的事情,这边有用户,有业主。我们希望跟大家在一起紧密协作在一起。刚才说过,这边就不多说了。

  既然我们要做一个独一无二的照明系统,那我们就要有个性化,我们要有不同的元素来支撑你的最后的设计。所以我们诞生了各式各样的灯,现在的设计师比以前幸福多了,以前只有白炽灯可以用。现在可以到射灯,到筒灯,包括面板灯。大家如果感兴趣可以到我们GE展台看一下。我们有一个非常有意思的灯,他的灯关掉了以后像一块玻璃一样的,可以看到天花板的。打开以后,天花板照亮了,底面也可以照亮,兼顾了直接和间接的照明,大家可以看一下。我们也提供整套的光源,包括功能性部分。洛伊我们是做一个全套解决方案

  的,只要是有光的地方GE都可以做。

  最后我通过6个数字来说明GE,第一个,GE是第一个发明照明的,爱迪生是GE的创始人,所以我们起的谁早,干的谁比都苦。接下来这个是爱迪生奖。

  我们在中国有两个照明研发中心,这个是我们在中国,很多外国企业可能进来了就觉得一定要按照自己的标准做。其实不是这样的,到中国要按照中国标准做,中国就这样的逃路,所以我们有两个研发中心,专门是是为了中国市场研发产品。

  我们在全球有4大研发基地,在这4个研发基地诞生了三个诺贝尔奖。所以GE是非常注重科学研究的。说到LED大家只知道尼克这个人,他事实上是把蓝光转化为白光的人。但是世界上第一个LED芯片是在GE的实验室里面诞生的。

  我们有5大服务,我们要特别告诉客户怎么用他。有些灯一直开了关,其实他很容易坏的。包括一些停车场,你是用调光还是用开光方式来做战略控制,这也是非常重要的。

  这个是最后一个,这个是我们的质量宗旨。在GE我们觉得是非常变态的一个标准。有时候客户一直在催我们,说你们照明产品为什么推那么慢?不是因为我们想慢,是因为我们要控制质量,我们要把这个产品的质量做最可靠。有机会可以来我们的实验室看一下,我们的实验室像不夜城一样的,我们的灯光一直在那边点着来测量他的可靠性。

  最后我给大家看一下,这是我们的网站,如果感兴趣的话到我们网站看一些,谢谢大家。

  【缪亮】:感谢李先生的精彩发言,我们上午到一个茶歇时间,10分钟以后大家回到这里,我们进入下面还有精彩的发言。

  (茶歇)

  【缪亮】:大家好,我们继续开始下面的会议,下面的演讲叫《性感的大数据与可持续

  升值的绿色物业》,是由江董事长为我们带来,下面欢迎江先生。

  【江江】:大家好,很高兴能在这里一起分享一些我对于大数据、物业管理和节能增效一些认识。

  说到大数据,5年前说到数据,大家觉得只是一个概念或者是一个噱头。但是时至今日围绕他展开的技术创新已经在很多地方生根发芽,也真实的改变了我们的生活。比如说我们看到的大数据投放的广告,像谷歌。像这种游戏开发跟大数据结合,相刚刚创作了350亿日销售奇迹的大淘宝网络,这个是大数据结合的典范。还有对现有的理财产品产生重大冲击互联网理在产品,大数据的余额宝。这些都是技术创新,引发了一个传统行业的革命。

  回到我们今天的主题,对于物业管理也好,对于房地产行业也好,大数据能够给我们带来什么?我们是去迎接他冲击,还是拥抱他带给我们的力量?也是今天我跟大家交流的话题。我的题目是《性感的大数据和可持续升值的绿色物业》。

  在这之前我先举几个例子,是关于数据分析。我们先简单的看看大数据能为我们做点什么。这里我整了10个写字楼,这都是实测数据了,他的冷站单平米的能耗的一个图。我们看到A和B两栋楼能耗显然是比其他高很多,这是单平米的每年的总能量冷冻站他的耗电量每栋楼就超过了73.5度/千瓦时每平米每年,非常高。

  我们去把数据展开一点,看看他到底发生了什么?会看到这个楼的冷站典型工作运行日的工作曲线,非常明显这两个楼是不同的问题,一个楼的问题是在正常工作的时段的工作密度比较高,说明大开机的设备的台数和幅度都比较大,强度比较高。另外一个我们可以看到是他的下班以后从6点之后的功率没有明显的下降。

  我们再把数据增大一点,我们看看每个楼发生了什么?A楼我们可以看到他的堆积分向能耗的数据,我们看到冷冻泵、冷机、冷却泵和冷机台,我们会发现一个非常奇怪的部分。就是他的蓝色部分还是冷冻泵,和绿色部分是相等了,我们看到这样的图可能更清楚,他的冷冻机和冷冻泵,一个是44%,一个是39%,基本上冷冻泵赶上的冷机了。所以明确看到他楼的问题就出现在冷冻泵说。在引入压力数据我们看到这个楼实际上因为有太多的阀门制造了

  管路阻力,所以造成整个冷寂的能耗集聚上升。这个实际上是一个简单的例子,大家可能觉得这个例子非常简单。但是我们发现一步一步增大数据的量,我们离问题的核心越来越近。

  另外一个我们看看B楼,B楼我们会发现他的主要能耗是由冷机产生的。我们把冷机负载率做一个堆积图,我们下面把数据深化,也会发现也很有意思。从9点开始到6点,他的三台冷机的总的负载率加在一起没有超过过2。从6点以后他的总的负载率没有超过过1。所以在写字楼从早上8点到9点期间应该是开两台冷机,但是下班以后就开一台冷机就可以了。这个也是我们把数据在分析一下在深入一下,我们就能够找到问题的核心。当然,虽然冷冻及的负载率的降低,他的效率也极限下降。所以实际上这个楼房是冷机群控出来的问题。

  我们把数据量一步一步的加大,我们发现离问题的核心越来越近。实际上这两个例子我们只能说他是是一个非常简单的,用到的数据也很少。但是如果我们有可能把这个大楼里面的所有的数据信息,通过传感器网络也好,通过各种方式也好,能够把聚合在一起,我认为是可以发挥出巨大的能量,就好象氢弹爆炸一样的能量。对不起,我这里打断一下,氢弹报爆炸以后炸出了很多数字。

  我们看看这个数字是想到的是大数据给我们带来第一个问题。我所谓的问题不是指大数据采集的很困难。其实已经不困难了,比如说我们公司拿万达集团的67个万达广场,布置环境检测的传感器网络只用了27天,所以数据上传到总部的。所以采集这件事已经变的非常简单了。

  我认为也不是计算处理很难,因为我们自己建的云计算中心,我们的每天的数据的吞吐量能够达到1个T,每天是成TB级的这样的吞吐量。然后做一次全网的,就是我们所有数据的全网的KNN计算的强度能达到106万亿次浮点计算。所以计算和存储对于大数据的应用而言,我们的这个物业领域,相对于谷歌,相对于大互联网公司不是最大的问题。

  我认为最大的问题是他的挖掘,是他的应用,是他与人之间的交互。我们看到这样一堆密密麻麻的数据,我们第一个感觉就是他很乱。这种还来的数据向我们的扑面而来,这种感觉其实是挺不好的。那我们怎么能够有效的利用他呢?

  这是我提出的第一个问题,他可能是这种传统的方式,或者是这种平铺直叙把数据直接铺在界面上给你看。后来经过演变有这种方式,就是咱们说的汽车的仪表盘,把数据跟图形、图表做了一个结合给你看看,稍微会好一点。这个是我们今天刚发布的第5代产品,这样可能还不够。我们可能还有别的方案。

  我们看国际上非常流行的,就是汽车的仪表做一个图表,可能感受稍微好一点。这是我们是今年发布的第5代产品。这是我们和SOHO讲这个BIM,这是我们为迎合SOHO一起合作,把BIM的模型跟能源管理的所谓的大数据整合在一起。今天上午的李总讲到问BIM能做点什么?我想说BIM现在可以做到全生命周期的管理。从最早的设计,造价的管理到建设过程的管理,到现在我们可以说是他的运行阶段的管理,都可以跟BIM有效的结合。这种结合直接非常的爽,这个数据的使用和交互变得非常的直接,我们一眼就可以看到整个迎合的SGOH的冷冻的系统,冷却水系统,所以水路的能量的分布,温度的情况,耗电的情况,非常的直接。

  我觉得走到这一步,能和数据的交互的问题,可能走到BIM这个层面,我们能把数据直接绘制在3D的实体上这个层面,基本上已经解决问题了。这个只是动画,我们在外面有展台,有实时的数据,真实的BIM系统给大家做演示,如果有有趣可以看一下。

  我觉得兰德这还不够,在这个基础上我们是不是还应该再做点什么?刚才说到是交互,下一步是不是可以做数据的处理和挖掘做点什么?我们这个人工智能科幻电影上智能的大型的主机,我所说的人工智能是现在很多很通用的成熟的数据挖掘方法,可以把这些数据变成预处理,把他变熟。什么叫变熟?就是把这些初步的数据进行一些整理,把错误的数据剔除掉,把无用的数据排除掉,把一些场景的规律能够提炼出来,供人的进行了解和分析。

  当然这些了解和分析有些是物业管理人员可能就能够做到的,有些可能是需要专家来做到。所以我觉得还是需要一个远程的专家系统。我们公司有一个比较强大的远程的专门做数据分析和物业服务的专家系统,他们自己大概不到20人,全部是硕士以上学历,他有大量的经验。能够同时服务近百个项目。所以我觉得这种远程的专家系统可以发挥很大的力量。

  回顾一下我刚才说到的科技的进步能够给我们的整个物业管理带来很多新的东西。比如

  说刚才说到的能够连接采集到各式各样信息的物联网,包括刚才说到的其实我认为很简单的云计算,包括BIM模型,这种显著提高人机交互的体验的东西。包括人工智能,包括远程专家系统,把他们集合在一起我们认为有可能产生一次物业管理层面的革命,出现一种新的楼宇智能化的管理系统,能够极大的提高物业管理的水平,最后能够为我们带来一个可持续升值的绿色物业。

  当然我把这个词想做一次拆解变成两个部分,一个部分叫可持续升值,一个叫可持续绿色。可持续升值部分是我们提一个假设,有没有可能这个房子已经盖好了,一些设计师设计完成以后,通过华建筑的运行管理,显著的提高建筑的运行服务水平,最终实现一个项目品质的提升,最终带来资产的升值。

  我认为有可能,因为我们公司租的那个楼就是这种情况。我们在北京离6环已经很近的。那个楼是在一个科技园区,那么那个楼是整个园区里面租金最高的,平均别的楼大概别的楼一平米一天是5.3、5.4,我们是6.3。为什么我们这边贵呢?是因为我们公司租的是2、3层,百度有一个大部分租的4、5、6层。我们那个业主为了能够争取百度这个客户,极大的提升了这个楼的服务。比如说所有的空调能够坚持到晚上9点才关闭,周末也有空调供应。24小时的保安服务,有大量的绿植摆放。这种大量的服务品质的优化,就使我们这个楼的租金一直在这个园区是最高的,我们也不舍得搬走。所以我觉得这个逻辑是可以证明的。

  但是服务品质水分的提升的我觉得是两个方面,一个是方面是人对人的服务的提升,这个我觉得相对容易,就是只要我们的物业管理人员,我们的服务人员能够准备、及时、积极、专业的响应客户的每一个需求,那我们如果有一个很好的SOP的作业手册,有很好的激励措施,这个是有保障的。咱们隔壁那个论坛,酒店的的论坛有很多专家对人对人的服务如何提升有很多经验。

  我觉得比较难的是通过优化设备的运行管理,带动这个环境创造一个良好的状态带给人的这种服务相对而言比较困难。有两个难点,第一,我一直把建筑内的所有的设备系统比喻成一个怪兽,因为他很庞大,而且很专业。人直接去操控他很困难,需要通过很多的别的技术手段去控制他。

  第二个难点,网上有一个段子,说如果这个男孩对女孩一年365天都可以不好,只要有6天重要的节日对她好,那这男孩觉得很好。物业管理我觉得正好是反过来,我可以一天365天都做的很好,我的环境,我们的控制,我的各方面都很有保障。但是有一天停空调了,我们所有的租户满头大汗。或者有一天电梯不能使了,我们所有的出行都不便了,那就会极大的恶化这个服务体验。这个实际上是我做好了364天,有一天做不好,有可能我最后得到的评价都是不好的。

  所以这个实际上是环境服务对整个服务体验带来很大的困难,我认为刚才说到的基于大数据系统是有办法,或者是有可能有效的解决这个问题。这是我们一个工作路线图,通过传感器网络,通过数据分析能够评估我现在建筑的每时每刻的问题和现状,然后通过智能的算法去诊断排序看他到底出了什么问题,然后找到对应的解决方案。这个可能是物业自己的经验,有些可能需要专家来进行解决的。最终把整个的问题能够明确成一个又一个责任,有些人是干这样的事,做这样的改造,或者加强这样的自控。

  然后去追踪这个过程,这个是整个过程中很重要的一部分。因为现在讲的很多的强调我们说什么样的技术,什么样的设备。但是对技术和设备的效果的追踪我觉得不是非常有效。但是我觉得这个传感器网络,或者说大数据的应用对这件事情等起到很大的作用。然后在这个过程中我们评估成果,最终形成这样一个闭环,让这个楼持续的有效的优化,然后持续的提升他的品质,进而带来这个项目持续的升值。

  所谓可持续绿色,今天有一位嘉宾讲节能这件事和环境的舒适度这件事,有很多人认为他是矛盾的。我们为了实现节能,我们势必会去牺牲环境的舒适度,势必会降低服务品质。但是我觉得其实并不是这样,我觉得这样可以有效的协调和融合。那我们怎么做到可持续呢?我们大概需要做到四个方面:

  第一个,我们认为是要优化他的识别效率。有很多项目我们控制的逻辑都是以他不利一点,只要保证他最不利那点不出问题,这个项目就可以了。但是实际上他很多有利的点就有很多浪费。或者是为了抵御这个木的系统惯性,或者是波动,我们故意调大了他的余量。这些都是他的识别效率低下造成的问题。这个实际上是通过传感器的网络提高识别效率是可以减少这种余量,进而带来减少损失。

  第二块我认为是能够完善的实现一个供需匹配。设计系统其实他的给计和需求如果你能够准备的了解他的需求,我们能够很好的去优化他的供给的话,我们尽可能把这两个之间的差能够建到最小。需求我们确定了以后,下一阶段是通过改造设备,或者优化去尽可能提高设备系统的机械效率。比如说我们高效的冷机,高效的LED的灯,这些都是保证同样供给的情况下尽可能的减低能好,实际上就是提高效率。最后我们可能有机会去通过数据的处理我们预先判断可能出现的设备、社会的故障。我们可以预判这一些故障,这种故障有些可能会带来能耗的增长,同时我们如果能够及时的维修的话,可能能避免更大的资产损失。

  以上就是我所谓的叫可持续绿色,这里面没有任何一项是恶化服务品质的,但是同时他是能够节约成本的。

  刚才我讲了这么多,可能大家还是觉得物联网也好,云计算也好,大数据也好。这些都是离我们还是很远,是不是太贵,是不是成本太高?其实我觉得也不是这样,而且可以看到随着这么多年科技的进步,传感器的成本,费用已经变得很低了。我们每个人手机上面都有十几个传感器,大家拿在手上也不觉得很贵。同时云计算的发展造成存储和计算单元也变得很便宜了,以前可能买一个硬盘几百G觉得很贵了,现在几十T的随便用,也不觉得贵了。

  同时因为有远程专家系统,我们的专家相对而言单位成本的费用也没那么贵了。以前我们可能一个专家只能服务两到三个项目,但是现在我们的专家能够同时可以服务到100个项目,在公司里面通过互联网就可以看到所有项目的情况。就算这些专家的人力成本提高两倍三倍,但是服务量提升了10倍甚至100倍,所以单位成本也下降了。

  同时,客户对于品质的要求也在提升。我所处的地区,有很多的互联网新锐企业,我们都称他们为土豪,有钱就要要求我的品质提高。所以选写字楼的时候给物业提了很多要求。这是中国经济发展的不可避免的一个结果,就是一定注定我们客户从原有的单纯看成本,单纯看地段,慢慢的开始向品质、服务的水平提高,很多要求的提升了。同时我们不可避免的能源成本在上升。

  所以这几个曲线结合在一起,给我们带来实际上是一个十字路口,就是科技进步上我们

  面临一个选择,我们是躲避他,是被动的迎接他的冲击,还是主动的拥抱他?现在已经离不我们远了,就是现在给我们一个选择的机会,就是这样一个情况。

  还有5分钟,以上是我对所有想跟大家分享的内容。最后介绍一下我们公司,希望不给大家带来太大的不适。我们公司不是非常有名,跟GE跟很多公司相比不是很有名。但是我们所处的工作领域是非常专业的,我们只做建筑能源管理这一个细分的领域,研发的历史迄今长达9年了,那是中国最早的做这个领域的科技创新公司。然后我们具备刚才说到这些东西的开发、实施、设计能力。

  同时我们的团队非常强大,实际上现在的应该说国内最大专业领域服务团队,和最大的专业领域技术的专家团队,我们有最多的人。最后我们虽然大家不知道我们,但是我们公司一直代表中国参加全世界这个领域的相对的国际合作。有一个国际的ISO标准,ISO12655是描述建筑能耗模型标准是我们团队参与起草的。包括世界的能源组织的对应活动,我们一直参与国际合作组织,但是我们一直没有做宣传,所以没什么名气。

  我们是万达集团最大的能源管理系统供应商,SOHO的供应商,瑞安地产的供应商,中粮地产的供应商。有很多大的公司合作,是也是西门子和江森在这个领域的合作伙伴。这是我们的一些知名的建筑,当然只列了很少的一部分,谢谢大家。

  【缪亮】:谢谢江先生精彩的演讲,下面我们进入下一个题目,是有Luis Keats先生为我们带来《高质量写字楼租户的需求到底在哪里》。Luis 在上海工作8年,为国际企业客户管理处理复杂的房地产项目,包括房地产策略发展、执行、建立财务模型、评估、收购决策、租赁续约、代理等。作为一名英国皇家特许测量师学会的成员,并掌握流利的三国欧美语言。Luis先生致力于规划和执行战略性房地产项目,通过优化来满足客户的需求,拥有创造性的资质,一流的研究分析和解决问题的能力。Luis先生利用他积极正直和城市的态度,在战略交易管理中为客户传递优质的服务。下面欢迎戴德梁行董事Luis先生。

  【Luis Keats】:谢谢你对我的赞美,大家非常柔以想象,我并不是一个做工程背景的人。我也不是一个设计师和建筑师。其实我是一个基到中介的作用。我的职责是什么呢?我在日常工作中就是找到正确物业和地产的类型,把他搭建起桥梁去满足我们客户不同这方面品位和的需求,也就是供和需之间搭建一个桥梁。

  比如说相上海是一个很好的市场,我们知道上海其实有很多投期性的地产。在意味着什么呢?投期性的地产以为我们建立一个地产的过程中,这些开发商他非常有信心,将来的地产的价值可以提升他会相信这个大楼是万丈高楼从地起,之后会有人趋之若鹜来进行投资。所以从这个角度上来讲,我们的公司起到的作用是非常重要的。

  我们知道现在物业的品质是非常重要的,大家可以看一下近几年来我们建的物业的质量。其实他们的变化发展真的是非常快,为什么这么说呢?大多数的物业,比如说大家可以看一下8到10年建设的大楼,他们有的时候在技术上完全被落后了,被淘汰了。大家可以看一下必须能够我们搭建桥梁,起到这样的作用。所以我非常荣幸进出这样一个行业。

  首先够今天的谈话奠定一个基调,我是在06年来到上海的,基本上在05年底就来了,我所在的公司叫戴德梁行。大家可以看一下当时有三条比较重要的地铁线,而且有好多可用的、可建写字楼的这样一个区域。我们知道当时的市场需求是非常强劲的,其实最近我当时来到上海的时候感觉到非常惊奇。我可以看到在市场上比如说建筑的发展是日新月异,而且很多大楼的平地被建起来。而且似乎业内有一个很好的氛围,每一个人都想建立一个联盟,比如说你可以看到欧洲过去几十年没有什么特别多的发展,而上海却是不同的。

  先猜一下这是上海的什么地方?陆家嘴是吧,大家可以看一下。这个图是纽约的曼哈顿,你现在可能任不出来,这是一个腑瞰图。这是曼哈顿以前的景象,大家看一下350年以后会变成什么样?350年的上海是一个小渔村的状态,但是现在是万丈高楼从地起这样的一些情况。而上海只用了200年的时间。比美国曼哈顿150的时间要短很多。

  大家可以看一下,上海的建筑尤其是高层建筑是从30年代以后才开始兴起的。当时我们知道在人民广场有国际饭店是第一个高层建筑。过几百年当前我们看到上海的变化是日新月异。我们已经以前的上海是人口非常少的小渔村。但是现在上海是一个吸引力的一个磁石,吸引了像我这样的一个国际的人员来上海工作。

  我来给大家分析一下市场当中的数据,在90年代的时候,大家可以看一下陆家嘴以前是看起来是这个样子。我们可以看到当时90年代的时候,我们在上海进行很多的这样一些饭店,

  或者说写字楼的建立。当时我们整个服务行业的产值大概是240亿8千万人民币。那么今天的情况是如何呢?是截止到2012年,我们知道上海的服务业的GDP他希望很多人,包括本地公司,还有包括国际公司的注意力。大家可以看一下能够去充分的发觉上海商务方面的潜力,他的市值翻了很多倍。

  下面我们一起来想一下,那么上海的这些高层建筑他们的历史沿革是怎么样呢?在30年代的时候,我们知道有和平饭店。之后我们有国际饭店。大家可以看一下这个大楼的高度其实越来越高,当然了,他们是没有办法跟今天最高的建筑相比的。之后80年代的时候,我们又另外一个高层的建筑,叫做上海宾馆。在90年代的时候我们有更高的建筑,包括金茂大厦。之后包括波特曼丽思卡尔顿酒店。90年代之后又有新的建筑。

  其实大家非常熟悉招商大楼,他的建筑非常具有特色。之后我们知道浦东,还有包括新金桥大厦。而且我们可以看到当代非常典型的一个上海的建筑,我们知道金茂大厦是在90到2008年这个阶段被建立起来。其实他超过美国大楼的高度了。之后我们有环球金融中心。2015年我们会建立未来的上海中心,是最高的建筑。可以看一下高层建筑发展的沿革,还有他快速发展的历史,真的是非常了不起,举世瞩目。

  我们看一下这些大楼,其实他们分布有一些特点,基本上都是在城市的中心地带。大家可以看一下地铁线,这是1号线、2号线和3号线。大家可以看一下,我当时来上海的这三条线就已经存在了。所以这种高层的建筑都是分布在这三条线沿线地带。我们来做一个对比,把上海和世界的国家进行对比一下,其实在建项目的数量真的是无以比拟,其他的国家真的没有办法和上海相比,所以这对我们来说当然是有很多的机会了,所以能够提供更多的地块和商业地产服务的机遇都可以呈现在我们的面前。

  这个非常有趣的现象,对于我们客户来说他们也觉得非常有趣。现在的这个市场决定因素是什么呢?怎么样才能够使你大楼得到品质的保证呢?市场上最关注是质量。大家看一下现在总的存量是1600万平方米。在接下来几年当中这个数字会翻一番。所以2015年基本上市场长的供给会达到一个峰值,所以这就带来了一系列的问题,那需求在什么地方?怎么样能够让这个供应能够被这个需求消化。

  这些公司是不是已经建成了,他们是否已经是快速发展的对象呢?是否会有更多的外企会来中国投资呢?是否是本地公司也会参与其中呢?那么中国的企业他们通常不会是顶级写字楼的租客。但是未来为了与这些西方的大公司竞争,或者吸引更高级别的人才,他们可能也会渐渐想要进入甲级写字楼。那么我们也会想要吸引这些中国的客户。

  我不会花太多时间来讲解这张幻灯片,这是我们现在正在发展中新的项目,包括很多的项目是在上海中心地方的周边。如果是甲级、顶级写字楼的话,通常都是非常中心的区域,这些只是一些地标性建筑的例子。

  现在他们通常都会位于哪些地方呢?大家如果看一下上海的地图的话,都会在上海的中心区域,那么现在渐渐开始向外辐射。因为现在有11条已经建成的地铁线路,上海现在已经是全球地铁发展系统最快的,已经是5500公里的地铁线路的运营量。在未来几年中还会有新的地铁线路建成投入使用。所以很多新的地产项目都会不在这些市中心,而在一些更远的地区,包括虹桥交通枢纽。这里大概有4、5万平方米办公室的面积会在2018年到2020年期间开放。

  这是我们的一个比较,这是现在的情况,下一张PPT是未来的情况,现在是集中在市中心。绿色的地点已经用LEED进行过认证的绿色建筑,现在并不是很多,在未来会更多,他所占的比例会提高。

  还是看一下这个市场供求的情况,我不知道大家是不是很理解这个空置率,我们现在有一个更好听的说法是占有率,就是可用率。就是在这个市场上可以供应你马上进入使用的一个办公空间的比例。但是这个数字是要在2018年的时候突然达到一个峰值,因为那个时候是很多的大型地产项目集中落成的时间段。在短期内突然间供大于求,而且他们都是非常高质量的写字楼,消费者通常也会想要寻找最划算、价格最低的供应。

  如果市场中没有一些特别的原因或者大环境,包括其他的一些现有写字楼项目。比如说在陆家嘴的一些写字楼太老了,交通银行大楼在陆家嘴地区他们现在是撤出这个市场了,所以所有的租客会转去其他的一些大楼。包括建行大楼和招商银行大楼,交行大楼完全要清空。这就是一个例子。但是除非有一些非常戏剧性的意见将一些市场的占有率空出来的话,租客

  的在与出租方讲价格的时候,他们绝对是占有一个优势的地位。

  大家看到这张图上那些大的圈就是对于办公空间需求量比较大的一个地区,包括上海,还有印度,这些都是现在办公大楼集中出现以及企业进驻率非常高的一些地区。那么这对于城市内的情况会有怎样的影响呢?在城市内部还有一些次生市场,因为在上海市区大家看到每个区他们的出租比率都是不一样的,以及他们的空置率也是不一样的,那么也就是我们所说的可使用率。那么可使用率越高,租金也会越低,需求比供应量要少。

  比如说静安会比黄埔区高一些,但是他们的租金也是不同的。为什么会这样呢?是因为静安区的建筑质量比较高,因为很多他们都是国际级别的甲级写字楼。像恒隆广场等,他们都是市场顶端的一些建筑。

  这是静安区的租金比例是8.5元到14元/平米。如果是相似质量的一些建筑的话,我们如果讲同一个篮子里面建筑假设他们都是相当的质量,可见在其他的区域有很大的区别。比如说在普陀区一个相似质量的租金,他只有静安区的一半。虽然他的质量是一样的,但是由于这个地块的不同,他的价格就相差很多。而且有可能跟是否通了地铁线相关。

  这几条线是我刚才提到过的上海甲级以及顶级写字楼的分布情况。其实他们出现时间都非常的短,都是两三年突然之间就突然像雨后春笋一样出现了。而且市场发展很快,而且租金也涨的非常快。在这个环境当中,他们的质量不同,他们的篮子不同。有些可能反应更快,有一些可能反应更慢。

  这是国际顶级的写字楼的租金情况,甲级写字楼11块钱是2008年最高的价格,现在还没有恢复到当年的价格。主要是因为超甲级写字楼的出现,使得甲级写字楼的地位相对而言在使用者眼中而下降了。如果是乙级写字楼,他们的价格就会比较稳定了即便在所有的写字楼价格都在上涨的时候,他们还是在保持着多年的价格,就是2008年时候的水平的。但是政府也会控制写字楼的价格的增长。但是尽管如此,他们的价格还是有上涨的趋势,因为现在的地铁线的开通。

  如果上海与全球其他地区做一个比较的话,顶级写字楼的总量来向比较,后面是香港,

  之前还有东京、纽约,第一是伦敦。虽然上海总的办公写字楼的存量短期内增加了一倍,但是和老牌的发达国家相比还是差了很多。可见我们在发展的道路上还是有很多的空间可以努力。

  还有占用成本,占用成本在上海来说还是非常有竞争实力的。这是我们未来的预测数字,大家看到这个曲线的上上下下,可见这个市场的变动是多么的大。我们也预计环比的增长对于顶级顶级写字楼还是比较稳定的,而甲级写字楼会稍有些下降。完全是因为顶级写字楼的存量上涨,造成他们地位的下降。

  这也是未来的预测,当然我们对于这个市场是非常乐观的。认为整个经济是以上涨的趋势为主。当然,这个上涨速度一定会比在经济危机的时候下降了速度要慢。

  这是我最后的一张幻灯片了,这上面给大家看的是一个基本的小结,里面包括大家在签订办公室租用合同里面所包括的一些条款。首先是你的租期,然后是租金计算的基础。包括每个月,或者每天每平米的人民币价格。有些公司租用的时候他们会计算一个年租金,而有些公司是以日租金。那么有些人会问:上海会以一个每日的租金来计算。这是因为在上海的商业地产开始发展的时候没有很多的供应,因为那时候都是在酒店里面,所以是以日计算。

  之后还有一个面积,在巴黎他们通常是以近净可用面积来计算,上海是以毛坯面积。之后在续约时候一些可选择的项,包括你如何要去谈价格的时候还是要基于你自己的需求。我们的需要是和业主方有一个可持续的合作关系。我们看到了当经济危机发生的时候,2008年突然很多人推出了写字楼,造成这个市场供大于求。这时候如果业主和租客能够共度时间,大家同舟共济的话,这对双方都是有利的。包括合同的灵活度,以及如果要提前撤销合同罚款的话,这些大家都是大家可以协商的内容。

  其实市场在这方面并不是特别透明的,对于大家在业界的人来说都会知道有不少的方面都是可以谈的。有一些大楼,他们如果能够吸引非常高质量的租客的话,对他们来说也是一个金字招牌,所以他们也很愿意给你更加优惠的条件。但是现在也有一些情况对于这个市场来说是不利的,也就是在这个大楼的规格上面其实还是不足的。有的时候想要增加使用面积的话,并不是有这么灵活,并不是这么容易扩张。尤其在绿色使用上面,我们希望为这些大

  楼作出更多的努力。谢谢大家。

  【缪亮】:谢谢Luis精彩的演讲,下面我们有请Eric Legere,五Eric将为我们带来的是《景观·趋势·建筑塑型》。自1998年以来,Eric从事于亚洲办公环境策略、规划项目。他的专长为跨国客户提供有关办公环境的策略规划、咨询服务。近期项目经验,包括办公地点合并,公司合并,对于企业的文化合并,环境特点提供策略规划。Eric易开放工作环境的分析工具、方法、组建、建模及客户标准,以更好的了解如何利用工作场所来完成工作目标。下面欢迎Eric。

  【Eric Legere】:谢谢大会对我的邀请,我也邀请劳伦斯来和我一起演讲。因为他在实际工作中是做项目的,而我只是做一些宣传的工作。所以我可能做一些引言,然后让劳伦斯做一个具体的演讲。我的演讲跟刚才Luis的演讲也是不谋而合,如何让大楼为大家带来工作便利以及帮助大家创造更好的工作环境。

  更多:超高层绿色建筑
(CABR绿色建筑与生态城研究中心:专业绿色建筑咨询、顾问)
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