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2013年11月14日城市超高层建筑分论坛实录(三)
日期:2013-11-14

   今天我主要给大家谈四件事情,就像我刚才讲的,我必须要快点讲,因为大家已经很饥肠辘辘了。

  首先来看一下整体的景观规划情况,之后看一些写字楼的趋势。之前那位讲者已经讲了,就是说我们租户需要什么样的写字楼,之后讲一下大楼的地基形状,还有一些案例。

  首先讲一下全球的情况,当时Luis在这方面比我更资深,适合讲全球的图景。大家可以看一下,全球在中国的市场消息相当于之恰是快速增长,之后的增速有所降缓,之后我们看到供给和需求之间是否平衡的问题。大家可以看一下现在的增长速度已经放缓了,这意味着什么?现在的消费者越来越挑剔了。现在唯一确定的就是不确定性,有一些客户过来找我说:怎么样能够在未来把握好这个市场的方向。其实我想跟大家说,未来主要是看设计这一块,不是说做室内装修是趋势所在,我们要看整体的设计的感觉。

  我们来看一下城市的风貌,现在有更多的交通堵塞和更多私家车了。这些对于我们工作的方式产生了很大的影响,也需要我们对这个大楼的设计作出相应的改变。左翼我们现在讲到移动变办公,我们知道移动办公是非常有趣的方式。这意味着什么呢?我不需要固定在一

  个地方办公。

  我们看一些这个图关于一些技术方面的讨论奠定了一个很好的基调。我的女儿只有6岁,但是她有IPHONE和IPAGD,当然了她还有个人电脑。看一些非常有趣的数字,150代表什么呢?就是你一天当中大家看你手机的次数,一天看150次,这太多了吧,你会觉得有查那么多次吗?大家这只是平均水平而已。我们看一下35%这个数据,这就是我们现在眼睁睁面临的事实,大家可以看一下,35%的人在网上通过社交网络去找朋友进行约会。其他的数据是什么呢?比如说孩子去外婆、奶奶家,他们首先问的你的WIFI的密码是多少呢?

  另外一个途径我们必须要意识到,尤其在中国。也就是说现在年轻人工作过程中他们所希望的是什么?这就意味我们在设计当中我们应该提供怎样供应来符合他们的需求。大家可以看一下右手边的人,大家可以看一下他所代表的和中国消费者在差距是多少?我们可以看一下,其实在工作人口70%的人都是非常年轻的人,他们离了技术就没办法存活。

  下面一组数字让大家瞠目结舌,大家可以看下一下,我们知道对于我们劳动人口的教育来说是具有重要的意义,每年新毕业的学生到2020年会达到29%。这意味着什么呢?大家想一下,我们现在年轻人口进入了就业市场,他们的教育素质是非常重要的一个问题。未来的趋势是年轻化,而且他们都是成长在技术发展的环境当中,那么他们走进办公室需要怎么样的办公室。而且他们需要是移动设备和移动支持。

  大家想一下,这些趋势给我们带来什么影响?比如说我们在设计大楼的过程当中,大多数的租户他们需要的大楼是怎么样的?因为我们的客户会问我这些问题,就像刚才Luis讲的,大楼在高铁附近,或者是在公交线附近。所以大家想一下,年轻的一带希望在非常绿色环保的环境当中进行工作

  下面我给大家讲一下,有没有一些全球的因素去解释为什么有工作环境发生的趋势和变化呢?

  第一个就是模块化。大家看我们大多数的客户其实他们有很多不确定性,所以他们想找的是一个模块化的方式。所以在办公环境当中也是如此。而且他想要协作性进行创新,他们

  必须快速的把产品推向市场。他们必须要把非常贵的人力资本维护好,使他们训练有素,是他们是非常举行年轻、朝气蓬勃,富有活力的。金鱼这样的图景,那么怎么样才能使公司完成任务呢?所以我们必须进行协作和创新。只有这样,才能使我们的竞争力有所提高。

  这个图表给大家讲一下发生在办公室实践的改变,有一些大耳熟能详了。这是根据中国的情况,我在香港工作了15年。所以这不是西方的数据,是中国化的数据,是包括中国和亚太地区的数据。现在大多数的客户他们也想要私人的办公区域,我给大家举一些例子。

  这个比例还比较少,1%的人他们想要一个私有空间,而只有1%的人能够得到这个私有空间。对于大多数一般的普通白领阶层来讲,他们是没有这样一个私人空间。但是更多的人他们想要一些更加休闲的场所。在市场当中发生的情况,这些大的办公室区域,大家想要彼此之间不是私有化的工作,而是彼此之间进行协作沟通。大家看一下在公司物理的,或者是精神上的围墙和已经打断了。

  刚才两位讲者讲到了我们要建造一个非常绿色化大楼,而且技术在这方面起到非常重要的作用。我怎么样把这个设计嵌入到这个大楼的设计当中。怎么样用黑莓或者苹果手机这些沟通的人,他们很好的进行办公室合作。这样给我们传统的沟通方式带来很大的改变。所以我们想要人和人进行沟通,我们不想让大家邮件之间进行沟通,或者是发一个短信来进行沟通。工作最重要是企业内部的员工彼此沟通、交谈起来。

  下面基本上我会换一种方式,因为我们知道现在有很多在建的项目。我们知道我们的客户来到我们身边的时候,他就会说我们大楼没有建完。所以他是在建的过程,他需要的是什么呢?他需要是国际化的内部装潢和设计的标准。所以我们会说:放心吧,我们为帮你完成这个任务。之后我们看这个大楼本身,这个大楼还没有成型,它是一个在建的项目。所以我们问我们客户,有没有这样一个机会能够把整个大楼的设计优化,怎么样去确保我们设计过程当中比较合适的修改和调整呢?

  也许这方面大家有很多经验,劳伦斯之后会接着我的话题继续讲。大家看一下现在大楼的户主他们不是一个投机性的投资者。他们想要能够达到自己置业回报最大化。尽管他们不是投机的投资者。所以他们时候想问一下,为什么我们要来你们的大楼进行租办公楼,或者

  说购买。他们要看一下走廊,包括我们堆叠,还有包括办公室的区域划分,还有办公室的灯光这些设置是否有合理的布局。下面让劳伦斯给我们讲一下?

  【劳伦斯】:有一点很重要的,像Luis刚才提到,现在这个市场上海,或者是亚洲区商务办公空间越来越多,竞争会越来越大。很多客户都会有一个要求,构造我怎么能保证我的租金回报是高的,我怎么能保证租户他会来租我的大楼或者是买我的大楼。

  之前有提到,其实怎么去影响一个楼是不是很吸引?什么才是真正甲级?不光是技术层面,说这个楼有多环保等等都能断定这个楼就是好的。刚刚提到有很多层面,特别是我们中国,亚洲区的一些元素。包括未来一些上班年轻人,80后、90后他们对对办公空间的要求是不一样的。左翼这个也直接影响他对室内跟整体建筑的要求。

  我们有几个例子想提一下,第一个是我们其中一个客户,他想做一个40层的写字楼,他们自己用10层,其他是出租的。这个案例在我们中国是很常见的。他下面打算做一个酒店在群楼两面。那怎么能保证他在这个社区里面跟跳出来,跟其他的甲级写字楼不一样呢?我们跟他做了很多探讨,包括刚才Eric提了到几个层面。包括你看到我们会在整个电梯那个分区,先做一个考察。你可以说我们大楼都是有最好的电梯。但是实际上你去过多少个在中国的大楼里面,你是很快就可以马上到写字楼了。估计现在还是占少数?那里面还是有很多考虑了。

  就是你分区是怎么分,然后怎么利用转换层的一个机会。就好象刚才Eric提大几个点,转换层里面有可能有很多拿IPAD,或者是拿手提电脑。他们喜欢在那边休闲去看看电影,跟其他人交流。这些区域现在在中国里面我们可能不多见,但是在实际上是非常多的。你可以想像我们现在去星巴克,去其他什么地方,你想想一个楼里面有交换楼层是有星巴克的元素,也有一些会议的空间。有很多客户他不想在自己的楼层里面做会议室。因为那个是他的,要用钱的。如果你的大楼在转换层里面有一些会议空间,有刚才说的那个讨论空间,那是给租户很大的价值。这是其中一个想法。

  另外一个客户经常问的,通常老板进来我们大堂里面很大气,设计怎么办?除了刚才说了那个设计一定要很棒以外,Eric提到的需要有很多互动的空间。比如说有很多可能坐在大堂里面有很多会议,他们在那边咖啡厅聊聊天。大楼的功能不只以前所说的一个大楼的大堂,

  只是有走进来3层高很大气的一个空间,我们还需要兼顾其他的元素。比如说这个客户他是有银行在里面的,我是不是传统把他分割成两面,还是可以综合来考虑。就是整个空间,有点像苹果那种氛围。这些是能提升现在整个大楼能卖出去给一些客户,或者是租出去的一些优点。

  在另外一个角度谈一下刚才说的转换成或者是大楼有可能的交互空间。

  【Eric】:现在好多大楼都做这样的设置,就像Luis刚才讲的一样,也许他在这方面比我更是专家。其实我们看到在从一层有很多不同的租户,他们也想要彼此之间有互联,而且他们同时要建设一个形成。这个形成的起点是什么呢?比如说前台作为起点。我从公司前台之后进行游走的时候,我想让我每一步需求都被可以照顾到。不仅是办公,而且有购物休闲的零售元素。大家看一下这个区域是非常具有开放性,而且你看一下年轻人的格局,他们想期待的这种生活方式,这就是他们之间的工作方式。

  现在我们换一个角度,现在的公司都已经意识到了,比如说有一个24岁的年轻人,板上钉钉,我说这是你的位置,你必须要钉在上面。你告诉他8小时必须要在这里工作。其实他是不买账的,他想见人,想要休闲,互动自己的人脉圈子。这些是新的趋势,你会觉得这是不是天方夜谭,是不是太奢侈的期望。但是并不是此,这是现在的趋势,这是当今的24岁的年轻人希望的就是这样一些办公的领域。

  【劳伦斯】:所有年轻人去工作的时候他们需要而不是只是好看。作为开发商他自己拥有地产的说一些,你也看到商业的机遇。比如说刚才说的楼下的咖啡厅,因为年轻人要去,除了你自己物业的租金以外,其实这些也是很好的租金回报率的地方。在中国以外其他地方用这种设计的已经有很多了。

  说到一些基本一点的,就是标准楼层客户到底要什么?就像Luis刚才说的客户到底要什么呢?我们也有做室内设计。我们从室内设计的经验反过来去想,一个客户到底在标准楼层里面他到底要的是什么?有几个很简单的元素我们在这里已经体现出来,这个是传统建筑师不会直接想的。

  第一个是怎么利用那个核心筒空间。核心筒一般是浪费的空间,大家怎么利用这个核心筒来做各交通的区域。另外就是核心筒旁边是一个很好利用的设计元素。像Eric刚才说我们办公室现在的趋势都不是在窗户旁边,所以建办公室或者是会议室都会在这附近。一会儿Eric会给你几个例子。

  还有一个很标准的柱,很多时候建筑师会觉得很漂亮的建筑,但是柱往哪里就没有效率,这两个可以取得平衡的。

  像这个例子里面,我们就会从里面布局来反过来做建筑设计,看看一个柱才是最有效率,哪一个玻璃里面的布局最有效的利用的。这个反复来回的是好,能提供的最好建筑跟室内的效果给最后的租户,这是才是真正的甲级。

  【Eric】:其实我有一点要补充一下,。这是一个大楼内部中庭,我们在设计的刚才当中,有些租户他可能租用两层办公楼,两层之间是彼此相连的。这个时候我们必须要做重新的指引方向的做法,我们对他的进行了改进。有专门的楼梯我们可以设计在过程当中,无论在那边还是在这边,或者是在上下两个楼层之间搭建这样一个楼梯的连接。

  我们看一下大的租户,他们把自己的租的两层联在一起成为一层。所以在建造大楼的过程当中,如果一层的面积是2千平方米,如果他想看的是4千平方米。他想要确保的是两层楼基本上是上下合并为一的。这样的一个设计其实能够确保我们从内部外部来看,这两者是结合一起的。

  另外一点,大家可以看一下这些柱子的,他们其实连到底下的停车场的。所以我们怎么样能够把他设计的有效率。我们必须有一个自下而上的方式去为客户,从他们的角度做一个设计,去想一下我们怎么样能够充分的利用空间,而且满足我们所有的需求。

  我们看一下,这是大楼的另外一层。基本上设计的是差不多的,大家看一下这个柱子之间最佳的距离是多少,而且我们看一下中间的部位和和顶梁柱之间的距离最优化的是当然米?这个都是客户会考虑的问题,有一些大楼建筑的过程当中我们有时间修改。我们会说这

  个图改一下,其实我们有更有效的方法去设计。这样的话,能够使我们的消费者以他们更希望的方式传达我们的设计。

  其实不只是楼层的设计,这里面还包括他的通风以及声控。所以我们还是要看当中楼层与周边的一个距离。

  【劳伦斯】:从细的建筑角度有很多考虑。但是反过来,有时候客户他最后需要什么是很有效率的,不一定是全国的传统的甲级写字楼直接从参数里面体现出来的。这里面列了好几个例子,比如说洗手间是不是从核心筒里面能进,这个是一个很大的关键。因为如果你整层是分租的的话,那个有可能省了消防的通道。看中国不同的城市消防的要求的话。然后就是从核心筒到玻璃幕墙的距离,有很多参数都是从里面最后那个用途来反复体现的。

  最后其中给我们看到是5个不同的柱,不同的等距,有可能看到室内用途。这个也就是刚才Eric提到的模块化,就是怎么用最标准的模块来体现不同的室内客户的要求。

  【Eric】:这个就展示给大家看,如果我们真的使用这个模块化设计的话,你的确有很多的方式可以使他既漂亮,然后有非常有高效率。那么为什么是这样而不是这样呢?选择是多种多样的,这对客户来说是价值所在。

  现在给大家看一些案例,这是波士顿咨询公司,以及这个美利坚地毯公司。波士顿企业咨询他们是行业的顶尖咨询公司,他们现在是位于浦东国际中心41层和44层。他们以前不在这里的,他们的员工是行业界最聪明的人,所以他们希望给他们最舒适的工作环境,让他们挣这多的钱。

  这个是楼层的规划设计,我不会给大家看所有的细节,给大家指出这个部分是一个很大的休息间。这个休息间如果按照面积的比例来说是非常大的。这个是给大家休闲、交流的一个场所。而且有一个楼梯,因为他们有两层,所以这个也是引向另一个楼层的地方,这个是给大家一种我们同一个办公室的感觉。那么也有一些私人的空间,因为有些人可能需要一个安静的环境来工作。而且最大的一些开放性办公室是位于窗的旁边,所以你来到这个大楼里就会问我,为什么会有这样的设计?天花板在哪里呢?有一些办公室他们会做一些特别的改

  动,帮助他们能够想要达到自己设计的理念。所以这对整个大楼的建筑都会有影响。

  美利坚地毯他们也上海原来有几个办公室,他们要将所有的人集中在一起。当中都是原来大楼已经设计好,不能改动的部分。剩下的可以进行自由的规划,包括一个餐厅,这个其实是整个楼层最漂亮的以及最好的一个位置。当然了,还有一个多功能厅。因为很多的员工有时候会带小孩来办公室,可以在那里玩。谢谢大家。

  【缪亮】:谢谢两位精彩的演讲,今天上午的会议就到此结束。

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